Un chiffre, sans détour : plus de 140 000 logements frappés d’interdiction de location depuis le 1er janvier 2023. Derrière ce nombre, des propriétaires désarçonnés, des locataires mieux protégés, et une législation qui avance à marche forcée. L’heure n’est plus à l’attentisme, chaque bail signé peut désormais faire basculer un bien dans l’illégalité.
Comprendre l’interdiction de louer liée à la performance énergétique
Tout a basculé avec la loi climat et résilience. Elle n’a pas seulement réformé le marché locatif : elle a redéfini les droits et devoirs des propriétaires. Désormais, impossible de mettre en location un logement dont la performance énergétique est jugée insuffisante. La sentence tombe via le diagnostic de performance énergétique (DPE), devenu le juge de paix : un simple classement, de A à G, qui tranche sur l’avenir locatif d’un logement.
Le fameux statut de passoire thermique n’est plus un mot abstrait. Il verrouille l’accès au marché. Depuis 2023, tout logement classé G et dépassant les 450 kWh/m²/an d’énergie finale est retiré du jeu locatif. Et ce n’est qu’un début. En 2028, les logements F subiront le même sort, suivis par les E en 2034. Ce calendrier, implacable, oblige chaque bailleur à réévaluer son bien, à anticiper, à choisir : investir ou se retirer.
Voici les points clefs à retenir pour ceux qui doivent s’adapter :
- Classes DPE concernées : G dès 2023, F en 2028, E en 2034
- Seuil de consommation : 450 kWh/m²/an pour la première vague
- Diagnostic obligatoire : chaque mise en location impose un DPE valable et actualisé
Le diagnostic de performance énergétique joue donc le rôle de filtre, excluant progressivement les logements les plus gourmands. Désormais, impossible de dissocier la location DPE d’une réflexion sur la rénovation : l’étau réglementaire se resserre, la conformité n’est plus une option mais un passage obligé.
Quels logements sont concernés par les nouvelles règles du DPE ?
Depuis que la loi climat et résilience a redéfini les règles du DPE, impossible d’ignorer la nouvelle donne. Tous les logements destinés à la location, maison ou appartement, sont dans le viseur du diagnostic de performance énergétique. L’enjeu ? Sélectionner, trier, éliminer les biens les moins performants selon leur classe énergétique.
La première cible : les logements classés G qui dépassent 450 kWh/m²/an. Depuis le 1er janvier 2023, ils sont tout simplement sortis du marché locatif. Mais le coup de balai ne s’arrête pas là. En 2028, la mesure s’étendra aux logements classés F, puis aux classes E en 2034. La règle découle directement du résultat du DPE diagnostic performance.
Attention : la règle s’applique à tous les types de location, meublée ou vide, quelle que soit la surface. Seul un cas échappe à la contrainte : la location saisonnière, pour le moment, reste en dehors du champ. Nul besoin de chercher une faille : la mesure vise l’intégralité du parc existant, sans exception d’époque ni de quartier.
Pour y voir plus clair, voici les grandes lignes du dispositif :
- Tous les logements classés G sont visés depuis 2023
- Classe F concernée à partir de 2028
- Classe E exclue de la location en 2034
Chaque bien concerné doit passer par un audit énergétique, en plus du DPE, lors de la vente ou d’une première mise en location. Ce processus force les propriétaires à anticiper, à caler leur agenda sur le calendrier locatif, et parfois à repenser entièrement leur stratégie immobilière.
Propriétaires et locataires : quelles conséquences concrètes au quotidien ?
Pour un propriétaire, l’interdiction de louer un bien classé G par le DPE a l’effet d’une douche froide. D’un côté, la location devient impossible : plus de revenus locatifs, sauf à engager des travaux de rénovation pour sortir du statut de passoire thermique. Le calendrier est connu, la pression monte, les marges de négociation se réduisent.
Côté locataire, la donne change aussi. Finies les habitations glaciales ou surchauffées : une performance énergétique dégradée ne passe plus. Si un bailleur persiste à louer un logement interdit, le locataire peut contester le bail, demander une baisse de loyer, voire obtenir la suspension ou l’annulation du contrat. Les contrôles se multiplient, surtout lors de la signature du bail : le DPE doit impérativement figurer dans le dossier.
Les impacts concrets de cette réforme sont multiples :
- Sanctions : amendes et contentieux judiciaires attendent les propriétaires qui s’obstinent à louer des logements non conformes.
- Encadrement des loyers : dans les secteurs tendus, la performance énergétique bloque toute hausse de loyer pour les passoires thermiques.
- Responsabilité : agences immobilières et bailleurs doivent prouver la conformité du bien au regard du DPE, sous peine de poursuites.
Résultat : le parc locatif se transforme à marche forcée. La location se mérite, la transparence s’installe comme norme. Seuls les logements à jour côté performance énergétique trouvent preneur.
Rénovation énergétique : des solutions pour continuer à louer en toute conformité
La performance énergétique d’un logement n’est plus un argument : c’est un sésame pour accéder au marché locatif. Si la location est bloquée par un mauvais DPE, la rénovation énergétique devient incontournable. Il s’agit d’aller au-delà du simple rafraîchissement : isoler, ventiler, moderniser le chauffage.
Plusieurs leviers existent pour remettre un bien en conformité. L’isolation des combles et des murs permet d’emblée de limiter les pertes thermiques. Installer une pompe à chaleur ou une chaudière performante modifie radicalement la facture énergétique. Avant toute intervention, un audit énergétique cible les points faibles et oriente les travaux pour éviter les investissements inutiles et maximiser les gains.
Aides financières : leviers pour les propriétaires
Pour financer ces travaux, plusieurs dispositifs sont à disposition :
- MaPrimeRénov’ : subvention attribuée par l’Agence nationale de l’habitat, calculée selon la nature des travaux et les revenus du foyer.
- éco-PTZ : prêt à taux zéro pour anticiper la rénovation sans devoir avancer de fonds.
- CEE : primes énergie versées directement par les fournisseurs d’énergie.
- France Rénov’ : service public d’accompagnement gratuit pour monter les dossiers et choisir les bons professionnels.
Rénover, ce n’est plus un simple plus : c’est la condition pour continuer à louer. Un logement transformé gagne en valeur, attire davantage de candidats et réduit son empreinte sur l’environnement. La transition est en marche, et chaque propriétaire a désormais une feuille de route à suivre pour ne pas rester sur le bord du chemin.
Demain, le marché locatif appartiendra à ceux qui auront su faire évoluer leurs biens à la hauteur des exigences énergétiques. Rester à quai ou prendre le train : le choix est posé, à chacun de s’en emparer.
