Loi : la servitude de passage et la pose de canalisations

La servitude de passage ainsi que la pose des canalisations sont des travaux courants qui sont encadrés par le législateur. Ceci tient au fait que le droit de passage a souvent été à l’origine de conflits entre voisins. C’est pour éviter de telles situations que l’État a défini un cadre réglementaire spécifique pour encadrer la question de servitude et de pose de canalisation. Alors envie de savoir exactement quel est le contenu de cette loi ? Vous êtes au bon endroit ! Dans cet article, on vous présente toutes les prescriptions légales en la matière.

Le droit de passage : une servitude obligatoire pour le propriétaire d’une parcelle de terrain enclavé

De façon générale, la servitude de passage est rattachée au bien immobilier et non pas à son propriétaire. Dans la pratique, on va parler de servitude lorsque propriétaire d’un bien considéré comme fond dominant ayant un accès à la voie publique va accorder un droit de passage à son voisin (propriétaire d’un terrain enclavé) qualifié de fond dormant.

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Très souvent le fond dormant ne dispose d’un accès à la voie publique ou alors l’accès est très difficile. Les servitudes sont encadrées et réglementées par le code civile mais aussi par d’autres textes spéciaux comme la législation sur la foresterie, sur l’urbanisme ou encore le code rural.

Processus de mise en place d’une servitude

Il existe trois manières légales de reconnaître et de mettre en place une servitude :

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Elle peut se faire par prescription trentenaire dans le cas des servitudes continues et apparentes comme par exemple les servitudes de vue (confère article 690 du code civil) ;

Elle également se faire par convention à l’amiable entre voisins ou alors par titre ;

Enfin, elle peut se faire par destination du père de famille lorsque l’on constate que lors de la division d’une propriété, un ouvrage apparent et permanent qui symbolise une servitude. Et surtout si le document relatif à cette division ne mentionne aucun document qui s’oppose à la présence continue de l’ouvrage dont il est question.

Contenu explicite de la loi pour ce qui est de la servitude et de la pose de canalisations

Comme pour le cas des personnes qui recherchent un accès à la voie publique, la pose des canalisations est également une activité encadrée par le législateur. Il faut rappeler que les canalisations sont importantes pour évacuer les eaux usées mais aussi pour le transport de l’eau potable. D’après la loi, la servitude de passage ne donne pas droit à l’installation d’un réseau de canalisations à moins que cela ne soit prévu expressément par l’accord ou le titre de servitude de passage. Cette réglementation ressort d’une décision de la cour de Cassation rendue en date du 4 juin 2018.

Concrètement, il est recommandé de positionner les canalisations à une profondeur raisonnable dans le sol. Il s’agit d’une profondeur comprise entre 60 cm et 1 m dans le cas où des véhicules seront appelés à circuler dessus. Il est important de rappeler ici que le propriétaire du terrain où passent les canalisations doit au préalable donner son accord.

D’autre part, le propriétaire qui bénéficie de la pose des canalisations est astreint au versement d’une indemnité qui est fixée au cas par cas par les parties prenantes. Le bénéficiaire des travaux de canalisation se doit de veiller à l’entretien desdites canalisations sans porter préjudice à la valeur du terrain du propriétaire du fond dominant.

Le passage des canalisations dans un sous-sol ne sera possible que s’il a été prévu dans le titre étant donné qu’il existe un droit de passage. Le mieux est de bien s’informer sur toutes les règlementations avant de vous engager dans la demande d’une servitude de passage ou alors la pose de canalisations. Si vous avez des doutes et que vous n’êtes pas certain de bien maitriser toutes les démarches, il serait préférable de se rapprocher d’un professionnel. Il pourra vous donner toutes les informations utiles et aussi vous accompagner tout au long de la réalisation de votre projet.

Les obligations du propriétaire bénéficiant de la servitude de passage

Pensez à bien rappeler que l’accord entre le propriétaire du fond dominant et celui du fond servant doit être formalisé par écrit et respecter les dispositions légales en vigueur. Le document établi doit contenir toutes les informations nécessaires sur la nature de la servitude, son emplacement exact ainsi que sa durée. Il est aussi recommandé d’y inclure les obligations de chacune des parties prenantes.

Le propriétaire bénéficiant d’une servitude de passage dispose donc d’un accès à une portion de terrain appartenant à autrui pour effectuer ses travaux ou circuler librement. Il ne peut en aucun cas clôturer cette voie ni y réaliser des constructions permanentes sans l’autorisation préalable du propriétaire unique.

Lorsqu’il s’agit d’une servitude grevant un domaine public (route, chemin communal…), le titulaire n’a pas le droit d’utiliser cet accès pour y effectuer des activités commerciales (stationnement payant) ou encore modifier la voirie sans autorisation expresse.

Pensez à bien rappeler que si une servitude permet au titulaire un accès facile vers un lieu précis situé dans le terrain où elle a été accordée (par exemple : une installation électrique), il ne peut cependant pas utiliser ce même chemin pour se rendre en marchandise vers un autre endroit qui nécessite l’utilisation répétitive et abusive de ladite voie. Tout excès entraîne obligatoirement une indemnité aux frais du contrevenant.

Le propriétaire bénéficiant d’une servitude de passage doit respecter ses obligations et les dispositions légales en vigueur pour éviter tout litige avec le propriétaire du terrain emprunté. Il est préférable de privilégier une relation cordiale entre les deux parties prenantes afin que cela se traduise par un échange apaisé et surtout un comportement responsable sur la voie empruntée.

L’assistance juridique d’un professionnel peut aussi aider à l’établissement d’un contrat correct et complet pour chacune des parties prenantes, ainsi qu’à l’interprétation des termes et conditions évoquées.

Les conséquences en cas de non-respect de la servitude de passage et de la loi sur la pose de canalisations

Le non-respect de la servitude de passage ou encore la pose illégale de canalisations est passible de sanctions sévères. En effet, les dispositions légales sont très strictement réglementées pour protéger les intérêts des deux parties prenantes.

En cas d’infraction à l’accord conclu entre le propriétaire du fond dominant et celui du fond servant, le titulaire doit impérativement cesser toute occupation sans autorisation valable, sous peine d’une condamnation pécuniaire importante envers le propriétaire unique emprunté.

Il arrive souvent que des situations conflictuelles se créent lorsque ces règles ne sont pas respectées. Il faut faire appel à un professionnel pour éviter toute violation des lois en vigueur dans ce domaine.